Как разделить частный дом между собственниками в натуре (реальный раздел дома)?

КАК РАЗДЕЛИТЬ ЧАСТНЫЙ ДОМ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ В НАТУРЕ (РЕАЛЬНЫЙ РАЗДЕЛ ДОМА)?Совместная собственность на недвижимость — явление достаточно распространённое, однако она может породить множество вопросов и конфликтов между совладельцами. Одной из частых причин споров становятся расходы на коммунальные услуги, такие как электричество и водоснабжение. Чтобы избежать подобных разногласий, владельцы нередко принимают решение о разделе дома на отдельные части.

Кроме этих ситуаций, бывают и другие основания для раздела недвижимости. К примеру, необходимость разделения жилья может возникнуть при разводе супругов, если дом был приобретён в период их брака, либо же при наследовании, когда имущество переходит к нескольким наследникам.

В этой статье мы обсудим, как правильно разделить дом и какие документы для этого понадобятся.

Реальный раздел и его отличия от долевой собственности.

Реальный раздел (выделение доли в натуре): дом делится на отдельные, физически изолированные части, каждая из которых становится самостоятельным объектом недвижимости со своим отдельным адресом и кадастровым номером.

Долевая собственность: дом остается цельным объектом, но каждая из сторон владеет определенной долей в недвижимости и несет совместные обязательства по коммунальным и иным платежам.

Раздел жилого дома на несколько отдельных строений.

При этом способе раздела недвижимости один дом преобразуется в два или три независимых строения, каждое из которых имеет свой отдельный вход. В отличие от долевой собственности, владельцы таких строений не обязаны согласовывать ремонтные работы или вопросы раздела коммунальных платежей с соседями. Более того, они могут свободно продать свою долю или использовать её в качестве залога в банке.

К примеру, два брата решили, что хотят жить отдельно, и по закону их прежний дом был разделен на два отдельных жилища. Теперь каждый из них живет по разным адресам и получает отдельные счета за коммунальные услуги. Это и есть пример реального раздела или раздела жилого дома в натуре.

Когда владельцы долевой собственности принимают решение перевести свои доли в индивидуальную собственность, этот процесс известен как реальный раздел. В контексте долевой собственности несколько человек могут являться собственниками одного и того же дома, деля между собой право пользования и ответственность за имущество. Однако при реальном разделе этот единый дом фактически преобразуется в два либо более независимых объектов недвижимости.

Какое недвижимое имущество можно разделить в натуре, а какое нет?

Важно отметить, что не вся недвижимость подлежит разделу. Хорошим примером делимого имущества являются дома блокированной застройки. Эти дома обычно имеют не больше 3-х этажей и не более десяти блоков, каждый из которых предназначен для отдельного проживания. Такие дома имеют общие стены с соседними блоками. Немного сложнее дела обстоят с частными жилыми домами (ИЖС). Выделить долю в натуре в квартире многоэтажного многоквартирного дома, в подавляющем большинстве случаев невозможно, так как это технически невозможно.

Особенности раздела индивидуального жилищного строения (ИЖС).

Ситуация усложняется, если речь идет о стандартном индивидуальном жилом строении (ИЖС). Раздел частного дома возможен при соблюдении ряда условий:

  • сохранность конструкции: раздел не должен нарушать основные несущие элементы строения и его эксплуатацию;
  • отсутствие серьёзной реконструкции: недопустимы действия, такие как снос несущих стен или перенос ключевых коммуникаций;
  • отсутствие третьих лиц: раздел не должен касаться интересов соседей или других сторонних лиц;
  • не больше 3-х частей: дом не может быть разделен больше чем на три части;
  • соответствие санитарным нормам: каждая новая доля должна быть достаточно просторной (жилая площадь каждой из частей не должна быть меньше 8,1 метра квадратных на одного человека) и оборудованной системами горячего водоснабжения и другими необходимыми коммунальными услугами, другими словами, соответствовать всем нормам, применяемым к жилым помещениям;
  • сохранность инженерных коммуникаций: каждая часть дома должна иметь доступ к необходимым инженерным сетям, иметь отдельные приборы учёта. 

Если простыми словами… При разделе дома каждая новая часть должна сохранить статус жилого помещения и соответствовать следующим критериям:

  • отдельный вход: каждый владелец должен иметь личный вход в свою часть дома;
  • пригодность для проживания: выделенная часть должна быть пригодной для проживания (соответствовать нормам, предъявляемым к жилым помещениям);
  • изоляция помещений: все помещения должны быть изолированы друг от друга;
  • раздел земельного участка: земельный участок также делится соответственно долям каждого собственника.

Исключения. 

Не подлежит разделу даже через судебные органы следующая недвижимость:

  • аварийное и ветхое жильё: такие объекты не могут быть разделены;
  • недвижимость, приобретённая до брака: если раздел проводится при разводе, имущество, приобретённое до брака, подлежит разделу только по соглашению сторон.

Особенности выделения доли дома в натуре: подготовительный этап.

Индивидуальное жилое строение (ИЖС) может быть разделено либо по взаимному согласию собственников, либо через судебное разбирательство. В случае обоюдного согласия процедура проходит проще и быстрее. Если же согласие не достигнуто, любой из участников долевой собственности имеет право обратиться в суд с требованием выдела своей доли из общего имущества.

Последовательность шагов для реального раздела ИЖС. 

Шаг 1: заказать строительно-техническую экспертизу.

Первым этапом является проведение строительно-технической экспертизы, которая определит возможность раздела дома с технической точки зрения. В ходе экспертизы специалисты исследуют, соответствует ли дом требованиям для реального раздела.

Как раз в проведении строительно-технической экспертизы можем помочь мы, компания ООО «Экотехсити». Наши эксперты имеют большой опыт в данном направлении, и сделают всё на высшем уровне. Обращайтесь!

Основные вопросы, которые должны быть рассмотрены экспертом:

  • есть ли техническая возможность для раздела дома в натуре;
  • как можно разделить дом в соответствии с долями собственников;
  • какие работы потребуются для перепланировки;
  • примерная стоимость перепланировки;
  • размер денежной компенсации, которую один собственник должен выплатить другому, если дом не может быть разделён пропорционально идеальным долям;
  • рыночная стоимость дома.

Шаг 2: получить официальное разрешение на перепланировку. 

Если экспертиза подтверждает возможность раздела, следующим шагом будет получение официального разрешения на перепланировку от органов местного самоуправления.

Важные аспекты раздела участка. Так как дом находится на земельном участке, процесс реального раздела обязательно затронет и вопрос деления земли:

  • совместная собственность на участок: земельный участок может остаться в совместной собственности после реального раздела дома, если в результате разделения его отдельные части не изменят вид разрешённого пользования;
  • индивидуальная собственность: владельцы определённых частей дома должны стать владельцами соответствующих земельных участков.

Выдел доли дома в натуре: последовательность действий при соглашении собственников долей.

Первым этапом для раздела домовладения является определение его пригодности для этого процесса. Если домовладение соответствуют требованиям, необходимо получить официальное подтверждение в местных органах самоуправления.

Далее этапы раздела домовладения такие: 

  1. Подготовка документов. 

После получения подтверждения, необходимо оформить отдельные пакеты документов для каждой доли. Набор бумаг должен включать в себя кадастровый и технический паспорта.

  1. Межевание участка. 

Проведите межевание земельного участка. Этот шаг необходим для точного определения границ каждой доли.

  1. Составление письменного соглашения. 

Составьте письменное соглашение о разделе имущества. Документ должен быть подписан всеми заинтересованными сторонами.

  1. Подача документов в росреестр. 

Отправьте все подготовленные документы на рассмотрение в Росреестр. Бумаги будут изучены в течение двух недель. Если никаких препятствий для раздела не будет обнаружено, собственники смогут сразу получить документы о праве собственности на свои доли.

Финансовые затраты. 

В процессе раздела придётся оплатить несколько процедур:

  • заверение соглашения у нотариуса: если совладельцы подписали соглашение, его нужно заверить нотариально;
  • строительно-техническая экспертиза: стоимость такой экспертизы в нашей компании начинается от 25 тысяч рублей.
Бесплатно проконсультирую по данной услуге!
консультирует экспертПершин Сергей Владимирович

Строительный эксперт

Состоит в национальном реестре специалистов в области строительства

Перечень документов, которые потребуются.

Для подачи заявления на реальный раздел домовладения, необходимо подготовить такие документы:

  • свидетельство о праве собственности;
  • технический план дома;
  • акт обследования дома;
  • разрешение на выделение доли;
  • соглашение между собственниками;
  • документы, которые подтверждают личность собственников.

Решение вопроса о разделе домовладения через суд.

Когда мирное соглашение между владельцами не может быть достигнуто, вопрос о разделе домовладения можно решить через судебное разбирательство. Для этого один из совладельцев должен предварительно убедиться в возможности выдела доли и затем подать исковое заявление в суд.

Досудебное урегулирование. 

Прежде чем обращаться в суд, необходимо предпринять попытку досудебного урегулирования конфликта. Это требует направления досудебной претензии основным собственникам долей, в которой должны быть указаны варианты выдела имущества и установлен срок для принятия решения.

Шаги для обращения в суд. 

  1. Убедиться в возможности выдела. 

Первым шагом является получение экспертного заключения, подтверждающего возможность выдела доли. Это заключение нужно приложить к исковому заявлению.

  1. Подготовка искового заявления. 

В исковом заявлении необходимо указать:

  • доли, принадлежащие каждому из совладельцев;
  • объекты, которые должны быть выделены;
  • способы выдела имущества.
  1. Оплата госпошлины. Истец должен оплатить государственную пошлину перед подачей иска.
  1. Подготовка пакета документов. Необходимые документы должны быть собраны и приложены к исковому заявлению.
  1. Судебное разбирательство. В ходе судебного разбирательства суд будет учитывать такие факторы, как общий метраж дома, количество жилых комнат, планировка и количество претендентов на долевой объект собственности. Решение принимается на основании этих показателей.
  1. Регистрация изменений в праве собственности. Если суд удовлетворит иск, следующей стадией будет регистрация изменений в праве собственности. Это формализует раздел и закрепит новые права владельцев.

Важные моменты. 

  • экспертное заключение о вл: обязательно к приложению к иску;
  • досудебная претензия: обязательный этап перед судом;
  • пакет документов для подачи в суд: практически не отличается от того, что был указан выше, единственное отличие – соглашение между собственниками, так как оно не было достигнуто.

Подведём итоги…

Существует два основных способа раздела частного дома: долевая собственность и реальный раздел.

Долевая собственность. 

При долевой собственности собственники подписывают документ, в котором указывается, кому какое помещение принадлежит и как делятся между собой плата за коммунальные услуги и другие расходы. В этом случае совладельцы имеют ограниченные права на распоряжение своей долей:

  • нельзя провести ремонт без согласия других собственников;
  • нельзя сдать свою комнату в аренду без общего согласия;
  • нельзя продать свою долю без уведомления и согласия остальных совладельцев.

Реальный раздел (выдел доли в натуре). 

Реальный раздел предполагает физическое разделение здания на несколько самостоятельных частей, каждая из которых имеет отдельный вход. При этом варианте собственника не ограничивают в его действиях:

  • можно самовольно проводить ремонт;
  • допускается сдача своей части в аренду;
  • возможна продажа своей доли без необходимости согласования с другими собственниками.

Таким образом, реальный раздел предоставляет владельцам больше автономии и возможностей для самостоятельного распоряжения своей частью недвижимости.

Заказать эту услугу

Я даю ООО «Экотехсити» своё согласие на обработку моих персональных данных