Выделение доли дома в натуре

Каждый из участников долевой собственности, в соответствии с действующим законодательством, имеет право требовать выделить свою долю из общей собственности. Разделить дом (выделить долю в нем) можно по двум сценариям. Первый – это заключение добровольного соглашения, прошедшего государственную регистрацию, между всеми участниками долевой собственности. Второй – это судебное разбирательство с назначением независимой строительно-технической экспертизы. В случае, когда реальный раздел (выделение доли) объекта спора невозможен, в судебном порядке может быть определен порядок его пользования.

В подавляющем большинстве случаев, выделение доли в натуре, возможно исключительно в домах. Выделить долю в квартире, как правило, невозможно, так как эта операция возможна исключительно при соблюдения определенных правил. Для каждого собственника должны быть сохранены подсобные помещения такие как кухня, прихожая и санузел, а также, должен быть создан отдельный вход в помещение. Проделать, все выше перечисленное с квартирой, не представляется возможным.

Дом с земельным участком является классическим примером выделения доли в натуре. Так как, в большинстве ситуаций, создание отельного входа, а также обеспечение каждого участника долевой собственности всеми необходимыми подсобными помещениями возможно. Земля, в этом случае, делится путем заключения, между ее совладельцами, договора о разделе земельного участка, заверенного нотариусом, после чего, следует повторная процедура получения собственниками государственных актов на землю.

Чем отличается раздел общего имущества от выделения доли из него? При разделе общего имущества его делят среди участников общей долевой собственности, а при выделении доли из общего имущества, одному из участников долевой собственности выделяется его доля (часть дома), при этом оставшаяся часть долей остается в долевой собственности у оставшихся участников. Выдел доли применим в случаях, когда участников долевой собственности больше 2-х.

При разделе домовладения или выделении доли в натуре, эксперту предстоит ответить на ряд вопросов строительно-технической экспертизы:

• возможно разделить дом, расположенный по такому-то адресу, с участком земли и всеми надворными постройками, чтобы при этом небыли нарушены установленные доли или нет;
• какие возможны вариации по разделу дома, земли и надворных построек с соблюдением установленных долей собственников;
• какую работу необходимо выполнить, чтобы переоборудовать жилой дом, земельный участок и надворные постройки для каждого из вариантов раздела, какой размер материальных вложений для этого необходим;
• определить техническую возможность по реальному разделу или выделу доли в доме с земельным участком;
• определить каков текущий физический износ строений;
• рассчитать реальную стоимость домовладения (зданий, построек, сооружений, объектов незавершенного строительства);
• определить размер материального возмещения, в ситуациях, когда невозможно разделить домовладение с соблюдением идеальных долей.

Строительный эксперт анализирует полученные материалы дела по реальному разделу домовладения. При этом он уточняет некоторые данные, как правило, такие уточнения касаются следующей документации:

• документов дела (искового заявления с графическими приложениями к нему, протоколов судебных заседаний, постановления о назначении строительно-технической экспертизы);
• технического паспорта выданного территориальным бюро технической инвентаризации, содержащего данные о размерах, степени износа, а также другие технические характеристики зданий, построек, сооружений, инженерных сетей, расположенных на территории домовладения являющегося объектом спора;
• документов, заверенных нотариусом, подтверждающих факт вступления в наследство, или купли-продажи домовладения;
• свидетельств о регистрации прав собственности в которых указан размер долей участников долевой собственности и подтверждается сам факт права на дом с земельным участком;
• документов, подтверждающих текущий порядок пользования домовладением, и содержащих пожелания собственников о возможном его разделе.

Нюансы при выделении доли дома в натуре

Проведение строительной экспертизы определяет все существующие вариации по разделу (выделению доли в натуре) дома с землей. Первоочередной задачей строительного эксперта при этом является выявление возможности в разделе дома с полным соблюдением, положенных участникам спора, размеров долей. Когда возможность такого раздела отсутствует, эксперту предстоит предоставить заключение по вариантам выделения долей без соблюдения их положенного размера. В такой ситуации определяется сумма материального возмещения, которую должен будет получить участник долевой собственности, чей размер доли будет уменьшен при выборе одного из вариантов раздела. Эта сумма зависит от реальной цены домовладения на момент проведения судебного разбирательства.

Выявляя техническую возможность по реальному разделу частного дома необходимо исходить из того, что выделяемая доля должна иметь отдельный вход, и должна быть изолирована от остальной части здания. В большинстве случаев, для этого понадобится соответствующая перепланировка. При ее проведении необходимо соблюсти все санитарные и технические требования, которые предъявляются к жилым помещениям.

Если выделить долю невозможно ни при каких условиях, участнику долевой собственности полагается денежное возмещение от остальных участников общей собственности, при этом он теряет право на свою долю в общем имуществе. Но если истец не заявляет свои требования на это возмещение, то принудительно навязать его судья не в праве. Также обстоят дела и с ответчиками. Им дано право требовать выплатить им компенсацию, но нельзя принудительно лишать права собственности путем выплаты такой компенсации. Исключение составляют случаи, когда доля собственности является незначительной, и выделить такую долю в натуре невозможно.

Часто в процессе выделения доли в натуре выясняется, что, среди участников долевой собственности есть такие, которые ранее произвели за свой счет улучшения общего имущества, которые теперь являются их неотъемлемой частью. В таком случае эти собственники имеют право на увеличение собственной доли в праве на общую собственность. Тут необходимо отметить, что к улучшениям, которые дают право на увеличение размера доли, относятся только те, что привели к увеличению площади дома.

Бесплатно проконсультирую по данной услуге!

Виниченко Наталья Валерьевна Судебный строительный эксперт Состоит в национальном реестре специалистов

Получить консультацию